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Pressemitteilung

 

Pressemitteilung zu WZ vom 19.06.2019

„Streit um sozialen Wohnungsbau“

Steinern Kreuzweg: Welches Problem soll gelöst werden?

 

Ausweislich der Beschlußvorlage (Wetterauer Zeitung vom 19.06.2019) des Magistrats der Stadt Friedberg geht es um nichts anderes als um die „Verwertung“ des Baugebiets „Steinern Kreuz“. Insbesondere geht es demgegenüber nicht um die Herstellung bezahlbarer Miet- oder anderer Wohnungen  oder gar um die Errichtung von Sozialwohnungen, zu welchen Preisen auch immer. Die insoweit hervorgebrachte  Kritik der Stadtverordneten kommt indessen fast zu spät und mutet auch eigenartig an, denn die Grundlage für die Verkaufsvorlage des Magistrats ist schließlich der Bebauungsplan, den die Stadtverordnetenversammlung der-selben Stadt  beschlossen hat.

Damals hatten die Stadtverordneten das Heft in der Hand. Damals wäre der richtige Zeitpunkt gewesen, durch die Stadtverordnetenversammlung im Rahmen des Bebauungsplanbeschluß-verfahrens schon vorzugeben, daß nur im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages und eines entsprechend ausgerichteten Bebauungsplans Bebauungen möglich sein sollen, die zum einen die Verdienstnotwendigkeiten eines Bauentwicklers (Investors) berücksichtigen, der sich im Gegenzug  verpflichtet, beispielsweise 30 Prozent der zu entwickelnden Fläche zu bezahl-baren (Miet-) konditionen herzustellen und diese natürlich mit der Entwicklung des Rest-gebietes zu marktüblichen Konditionen gegenfinanziert, so wie das in anderen Städten außerhalb der Enklaven  Friedberg und Bad Nauheim üblich ist. Stattdessen hat die Stadt-verordnetenversammlung eine Vorlage (Bebauungsplan) gebilligt, die in der vorliegenden Form seit mehr als 30 Jahren immer wiederkehrend vorgelegt wird, als ob die Zeit stehen-geblieben wäre, was für bestimmte Amtsräume wohl auch zutrifft. Denn ob die Friedberger Wohnungsbau baut oder nicht und wenn ja, zu welchen Konditionen, ist aktuell völlig offen, nach dem Artikel der WZ aktuell nur unabgesichertes Wunschdenken. Das alles hätte durch eine vorherige Vertragsgestaltung vermieden werden können.

 

Es spricht einiges dafür, daß ein Engagement der Friedberger Wohnungsbau mbH unwahr-scheinlich ist. Zum einen ist die Personaldecke der Wobau eher dünn. Zum anderen hat die Wobau in 2008 ein Drittel ihres damaligen Wohnungsbestandes, das waren 300 Wohnungen gemäß WZ vom 10.05.2008, veräußert, um die eigene Insolvenz zu vermeiden aufgrund jahrzehntelanger Mißwirtschaft der damaligen Geschäftsführung und der nicht erfüllten Aufsicht des Aufsichtsrates, um damit auch einen erheblichen Einfluß der Stadt auf den Friedberger Wohnungsmarkt zu verlieren. Die Wirtschaftskraft ist also fraglich. Hinzu kommt, daß nach der „Verwertungsvorlage“ des Magistrats die Wobau – oder irgendein anderer Interessent - keine Gegenfinanzierungsmöglichkeit hätte, sondern nur die Vergünstigung, statt mindestens 400 Euro je Quadratmeter 280 Euro zu zahlen. Das dürfte als


Gegenfinanzierung nicht ausreichen, um etwas 8 oder 9 Euro Mietzins für eine normal ausgestattete Wohnung nicht zu überschreiten bei gleichzeitig beispiellos steigenden Bauerstellungskosten.

 

Als Ausweg und Schadensbegrenzungsmaßnahme zugunsten des Friedberger Wohnungs-marktes böte sich an, die Flächen WA 4 und WA 5 und evtl. Teile der jeweils angrenzenden Flächen WA 2 zusammen anzubieten, damit ein Investor, gerne auch die Friedberger Woh-nungsbau mit leistungsfähigen Partnern, eine städtebauliche Verpflichtung zur Erstellung bezahlbaren Wohnraums eingeht einerseits und im übrigen marktgerechte Bauten errichten kann andererseits, um das Projekt zu finanzieren.

Wenn einige der Minimalparzellen WA 2 von 400 Quadratmetern für Wohnhäuser wegfallen würden, wäre dies kein Verlust für den Friedberger Wohnungsmarkt, sondern schlimmstenfalls würde ein geringerer Zuzug von außerhalb Friedbergs erfolgen, was vertretbar ist.

Es sollte sich niemand der Illusion hingeben, daß aufgrund der Preisgestaltung für WA 1, WA 2 und WA 3, von WA 5 c) gar nicht zu reden, die Friedberger Wohnungssuchenden Schlange stehen würden, von daher sollte der Magistrat einmal offenlegen, woher die von ihm genannten 730 Interessenten kommen sollen. Es wird im Ergebnis sein wie in Bad Nauheim Süd, denn die Preisgestaltung ist ähnlich. 420 Euro in Bad Nauheim Süd werden verlangt, 80 Prozent der Käufer dort sind nicht aus Bad Nauheim, im Rahmen der Diskussion um das Baugebiet „Am Goldstein“ wurde soeben mitgeteilt, daß fast die Hälfte der Bad Nauheimer einkommens-schwach sei.

 Die Bevölkerung in Friedberg wird sich nicht signifikant bzgl. der Einkommensstärke von Bad Nauheim unterscheiden. Ein Entlastungswert für den Wohnungsmarkt ist also nicht gegeben.

In Friedberg liegt der Preis nicht mindestens bei 400 Euro, sondern wenigstens bei 435, 77 Euro, da ja die Umlage für die Nah-Contracting-Anlage der Stadtwerke Friedberg zwingend bezahlt werden muß, unabhängig von der Frage, ob sie genutzt wird oder nicht. Das sind jedenfalls 14.148 Euro. Mit Grunderwerbssteuer, 6 Prozent vom Kaufpreis, und Nebenkosten liegt der Grundstückserwerb für 400 m² dann bei knapp 200.000 Euro. Von daher ist es nur konsequent, wenn die bisherigen Einkommensgrenzen aufgehoben werden. Das EU-Recht spielt da weniger eine Rolle. Denn die Einkommensgrenzen liegen in der höchsten Stufe zwischen 50.000 Euro und 60.000 Euro Jahreseinkommen. Damit läßt sich kein Bau für eine halbe Million finanzieren mit der Folge, daß bei Geltung der Grenzen alle, die das bezahlen können und möglicherweise sogar wollen, als Bewerber ausgeschlossen wären.

Klar ist auch:

Kommt die Friedberger Wohnungsbau oder ein anderer auf dem bisher vorgeschlagenen Areal oder dem obigen Erweiterungsvorschlag nicht zum Zuge, weil wirtschaftlich nicht darstellbar und nun evtl. zu spät vorbereitet, folgt spätestens nach Abverkauf der Grundstücke WA 1 bis 3 die nächste Magistratsvorlage, wonach die bislang reservierten Flächen auch für kleine Einfamilienhäuschen angeboten werden sollen, weil die Stadt Geld vorgelegt habe und dieses wieder in den Haushalt einfließen müsse. Von daher sollten die Stadtverordneten am Donners-tag noch einmal versuchen, einige Schadensbegrenzungsmaßnahmen durchzusetzen und zukünftig auf den Abschluß von städtebaulichen Verträgen dringen  bei solch großen Baugebieten. Denn im Ergebnis geht es nicht darum, irgendwelche Wohnungen zu bauen, sondern die richtigen.

 

Friedberg, den 24.06.2019

   (Michael Klaus)